　不動産コンサルティング

不動産の有効活用／不動産の売買・賃貸／相続問題などなど

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Q 多店舗展開をしているので、新規の出店先の候補地を探して欲しい。

A その法人の社長との面談をし、希望の候補地を聞き取る。そのうえで、遊休地を探し、その地主との　交渉に入る。幾人かの地主をまとめ、希望に添う物件にしたうえで、依頼者に提案した。

Q 古い病院施設を建て直したい。そのための用地を探している。

A 約1500坪の敷地であるので、なかなか探すのも難しい。　ところが、ある法人の廃業跡地を提案した。　所有者が大手企業であるので、そうした敷地利用のマスタープランが重要となる。　病院側にその旨を伝え、全体の敷地のプランから参加してはどうか、と提案した。

A 大手法人の古い社宅である、立地がよく、地型もよく、周辺環境が良好な住宅地であるので、　地元の分譲業者への売却を進めた。売主主催による競争入札形式を選択、最高値を付けた分譲業者が落札し、街づくりが始まった。

A 管財人の弁護士より農地の売却依頼あり。さまざまな欠陥のある農地である。（水はけが悪い、一部の田を進入路として不法に舗装済）　農地法申請が不受理。舗装部分を一旦、田に復旧することを選択。今回は、売り価格を魅力ある価格にまで下げることで、切り抜けた。

A 建売業者から、購入予定の土地の隣地も合わせて開発する希望あり、隣地の所有者・権利関係を調査の上、売買の相談をして欲しい、という依頼。　そこで、調査し、所有者と面談、この際、問題になるのは売買価格である。売り手はそれなりに高い価格を希望し、買手は宅地分譲業者ゆえ、採算ベースの価格を希望。　その乖離をどう調整するかがポイントである。時間をかけた。売り手との根気強い交渉・合理的な説明が功を奏したのか、無事、折り合い藍が付いた。

A 分譲マンション業者がマンション建築計画を中止し、その用地を売却することとなった。昨今のマンション業界の不況ゆえである。　大型物件であり、価格も相場より高め。入札形式となるもののいい買手がなかなか現れない。売主法人の意向で、価格よりも確かな買手を選ぶこととなる。　上場企業の買手を斡旋し、話をすすめることにした。物件の権利関係、物件のデュデリジェンスなどが、課題となるも、ひとつひとつ難題を乗り切り、　契約の運びとなった。

Q 永年の事業を閉鎖したので、事業用地を貸して、収益を得たい。

A 物件を調査すると、立地もよく、敷地面積も1000坪あり、用途地域は制限の少ない地域である。そこで、　市場性あり、と判断して、活発に営業することとした。多店舗展開の商業施設業者などに情報を流し、レインズ登録やタテ看板設置を検討することとした。

Q. 自宅の隣接の傾斜地が、建売業者により宅地開発されることなり、造成工事にともなう隣接者説明会が行われたが、　建売業者に対して不信感を抱く方からの相談。

A. よくよくお聞きすると、造成工事により自宅が傾くかもしれないという心配や、開発業者が開発する土地との境界明示についてすなおに了解したくない、というもの。　早速にその開発業者と面談することとした。開発業者の方は、法律に違反することなく進めていることを強調。そこで、業者には、違法行為のないように、　厳重注意をするとともに、依頼者には、自宅に沿った土地を一部分購入・取得することを提案した。

Q. 1500坪の工場用地を取得したものの、その後の事情でそこでの新規工場の建設を中止した。ために、その土地の処分をしたい。

A. 選択肢は売却するか、賃貸するかのいづれか。　貴社のバランスシートや将来の計画などを勘案して、慎重に決めてください。　売却するにしても賃貸するにしても、その条件を検討する必要があります。弊社において、物件評価を進めましょう。その資料を参考にして、条件面を詰めてください。　その後、不動産会社を選別して、情報を渡して、媒介依頼することとしましょう。

Q. 複数の地権者が存在する一団の土地の有効活用について、地権者相互の意見まとまらない、との相談

A. まずは、意見の異なるそれぞれの地権者の方にお目にかかり、その考え方を拝聴しましょう。　意見の相違点を確認して、それが配当額の多寡である場合、物件評価書を作成し、あらためて地権者各自の配当案を作成しましょう。　道路の面している土地と無道路の土地、建物を建設する土地と建物のない土地などで地権者同士、配当額でしばしば争いがおこりがちです。　固定資産税管轄の市役所では、その利用状況から判断して、個々の土地の特性を無視して、一団の土地として扱うのが通常です。　したがって、地権者の我田引水的な考えを退け、平等な評価額で配当するケースになるでしょう。このことをいかに地権者に納得してもらうかが、鍵になります。

Q. 脳梗塞で倒れ、将来にわたり耕作不可能となったために、生産緑地申請している田を貸し出して、収益を得たい。

A. それではまず、市場調査して、借り手探しから始めましょう。　確かな借り手が現れたら、仮契約をして、預託金を預かり、　　その後に「生産緑地解除」の手続きに入りましょう。解除には4ヶ月くらいの期間が必要です。それから、本契約となります。　　事業用定期借地契約しましょう。

Q. 市の社会福祉士の方から、一人暮らしの高齢者の女性が介護施設に入ることとなり、その自宅を売却したい。

A. 売主である方をお世話している市の職員のかた、民生委員の方などのお話を聞く。その後、売主本人からの聞き取りをした。
物件調査の結果、以前に亡くなられた夫からの相続登記が未完了であることが判明。司法書士とその手配を進めつつ、買い手を探すことにした。　真の所有者でなく、法定相続人による売買となるため、司法書士と組んで、慎重にすすめることにした。

Q. 隣地との境界が未整備で紛争中ではあるが、その物件を売却したい。

A. 了解しました。　まずはお話をよくお聞きし、さらには、その隣地所有者の方からも言い分をよくお聞きし、解決策を検討します。
その結果、どうしても境界明示の協力が得られないときは、そうした未整備の物件の条件で買い手を探しましょう。評価額は多少低くなりますが、お客様の納得のいく価格で販売をしましょう。

Q. 相続したがなんの活用もしていない空きビルを有効活用したい。

A. 物件の調査、市場性の調査から入りましょう。幸い立地もよく、建物もまだまだ使用可能。
選択肢としては、売却しての換金化、テナント貸しでの収益目的、　自己使用や建て替えなどがあります。あわてて結論を出す必要はないとのことであれば、充分に調査し、企画書を作成致します。数週間後に再度打ち合わせ致しましょう。

Q.　数年前に不良債権化した自社ビルを第三者名義に変更したが、その後の業績が復調したので、自社ビルを買い戻したい。

A. 早速、現所有者の方と相談しましょう。幸い、現所有者との関係良好であり、賃貸借契約締結してその後引き続き賃借人として物件を利用していることから、　現所有者の理解を得られるものと思われます。ポイントは売買金額でしょう。それが双方にとって妥当性があり、合意できれば、買い戻しの運びとなります。　買主として、資金面での相談を金融機関と早めに行ってください。

Q. 収益マンションを３棟持っています。一棟を売却し、その資金で別の一棟の建て替えを考えております。

A. 売却する予定の物件に対してのデューデリジェンスを行いましょう。弊社のスペシャリスト・チームでやります。
そして、売却額を決めます。そのうえで、新規建築物件のプロジェクトの予算案を作りましょう。およそのどんぶり勘定ですすめるのは危険です。　　　　　　　　　　まずは、資金繰りの要となる売却資産の緻密な評価額（デユーデリジェンスに基づく）が大事です。

Q.17年前に生産緑地申請をしました。この度、重い病気を患い農業作業ができなり、田畑は荒れたままです。生産緑地を外して、有効活用をしたい。

A.まずは医者からの農作業できない旨の診断書を入手し、農業委員会・都市計画課等に対しての申請書類を作成しましょう。
税金については、いままでの軽減分を追徴されることはありません。固定資産税額は多少上がることになります。
通常、生産緑地を外すのは3ヶ月の猶予期間が必要ですので、その間に活用方法を検討しましょう。売却がいいか、賃貸がいいか、交換がいいかを吟味してはどうでしょうか。
早速、当該物件の市場調査を始めてみます。

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