株式会社サンジミアーノ　｜　不動産投資顧問（プロパティマネジメント）

■まとまった一団の土地を仕入れ、本社機能を移転したい。
　　■J-REITの投資リスクについて聞きたい。
　■不動産ファンド（投資信託）の立ち上げについて相談したい。信託受益権の組立ては？
　■所有している収益物件の管理やメンテナンスをもっと楽にできないものか？
■賃料の延滞や空室率改善についてしっかりと解決したい。
■収益物件の購入のタイミングはいつか？　物件の信頼できる査定額は？
■物件の売却のタイミングは？　その査定額は正当か？
■現在の不動産市場の傾向について適格な情報を聞いておきたい。

当社は平成13年の不動産投資顧問業の資格取得以来、大阪市内・大阪府内の実物不動産投資顧問サービスの実績を着実に重ねております。
* 営業エリア》大阪市・泉州＞堺市・和泉市・泉大津市・岸和田市・貝塚市・泉佐野市・熊取町・泉南市・阪南市

Q 競売物件でファミリータイプマンションへ投資をし、賃貸して収益を稼ぎたい。　

A 阪急戦線沿い、予算は１０００万円まで、駅から徒歩圏内という希望条件に対しては、　最近の競売状況は非常に取得が難しくなっています。　良好な物件は競争は激しく、落札するためにはそれなりの入札額が必要です。　収益を稼ぐには、ご提示の条件（駅近など）は有効でしょう。まづは、具体的に物件を吟味し、選択することから始めましょう。

Q 競売入札で中古マンションや戸建物件を落札し、それを改装して、賃貸に回して、賃料収入を確保したい。

A ますます競売での落札は競争が激しくなっています。インターネットからの物件資料検察が便利になって、誰でも手軽に参加できるようになりました。　高値で落札して、改装して、利益を上げるには、相当の勉強が必要。入札で流れた物件を特売で狙うのもひとつの選択肢です。　改装費をうまく節約する工夫も大事です。そして、肝心なのは、入居者ニーズのある物件を見つけるコツを持っている、ということでしょうか。

Q 借入額の見直しを進めたい。そのために、所有する収益マンション一棟の売却も検討。

A 物件の精査をしましょう、評価額を査定、売却可能額をレポートしますので、検討の材料にしてください。　売却の方針が固まれば、弊社提携の不動産ポータルサイトにて掲載、有力な買手を見つける努力を惜しみません。

A 空き室の中古ワンルームマンションの売買契約・決済後、すぐに入居者との賃貸契約締結し、投資家の満足を得た。　取得の意向を固めた段階で、数社の賃貸斡旋業者に根回しし、売買手続が済んだ時に直ちに、部屋の鍵を斡旋業者に配った。　斡旋業者の営業マンもかねてより営業活動しており、すぐに部屋への案内を始めた。賃料価格についても斡旋業者の意見を参考にし、　無理のない計画。成功した原因は、ひとえに、事前調査の徹底であろう。

A 立地が大事でしょう。ご予算は？　予算内で物件の広さや建物の築年数にこだわらず、むしろ、物件の立地（駅からの距離や生活の便利さなど）と管理状況をチェックして、　購入しましょう。賃貸物件として、永年にわたり、入居者に人気ある物件を見定めることが大切でしょう。

Q このところのＪＲＥＩＴの値下がりで悩んでいます。不動産投資信託市況は今後どうなるのでしょうか？

A 昨年の後半から、米国のサブプライムローン問題を引き金として、米国主導の経済が低迷しています。　この問題は想像以上に規模が大きく、世界経済への影響も甚大です。　米国の金融市場、証券市場が麻痺しているため、投資信託市場が冷え切っています。　今年いっぱい厳しい環境が続くと思われます。しかし、米国の早めの政策が効果を上げることでしょうし、　インドをはじめアジア各国、ブラジルなどの南米、ロシアを含めたヨーロッパなどの活発な経済活動により、　近い将来　落ち着きを取り戻すものと思われます。　したがって、むしろ、不動産投資にはチャンスなのです。実物不動産の収益不動産であれ、ＪＲＥＩＴなどの不動産投資信託証券であれ、　今年は買い時であるとも言えます。

Q 余剰資金を活用して立地のよいガソリンスタンド跡地を競争入札で購入。その後、自前でテナントビルを建築したが、　テナントが満室にならない。

A 市場調査をやり直して、募集テナントの業種を絞り込み、宣伝を行い、同時に不動産仲介業者への依頼を開始。　3ヶ月この調子でやってみて、その後の成果をみたうえで、次の手を打ちましょう。

Q 立地のよりところでまとまった土地を仕入れ、宅地分譲したい、という業者からの依頼に対して。

A 宅地分譲業者から事業のための仕入れ土地の相談が頻繁であるが、このところ、駅に近く、便利で人気のある立地に関心が移っている。　そこで、弊社としては、ＪＲなどの大手法人の持つ遊休地に的を絞り、そうした物件でいまだ利用されていない土地について、売買の相談をもちかけることにした。　こうして、ＪＲ，新日石、新日鉄などの大手企業の遊休地の買取・投資に関与することができた。　この際、売主・大手法人が、オークション形式を採用したことにより、　すべての物件を弊社が関与するという分けにはいかなかった。

Q 法人の業績が順調なので、まとまった土地を購入し、そこに分散している本社機能を集中したい。

A 役員会等でそのための予算、希望の候補地、その活用計画プランなどを慎重に練りあげてください。その方針に沿って、進めてまいります。
候補地に対する調査をして、買収計画書、投資想定額、開発許認可のリスク等について話し合いましょう。
　　地権者も多数存在し、売買価格も一様にはいかないので、相当の時間と根気が必要となるでしょう。

Q 競売入札でうまく収益マンション一棟を取得し、利回りを確保したい。

A 競売物件の場合、物件調査が大事です。事前に充分調査すること。それに、いまはライバルが多くて、なかなか落札が難しい。　　入札価格についても弊社の専門家としてのアドバイスをお役立てください。最後に、落札後の処理が重要。弊社では、前所有者に直接交渉して、　　物件の資料や鍵なども引き継げるようにしております。

Q 定期借地権契約で大型店舗経営をやっているが、借りている底地を買い上げるよう地主から求められている。

A 地主はＳＰＣを設立し、ファンドを組んで、底地資産を自社所有から切り離すという経営方針に伴い、そのとに着手する前に、これまでの借主に対して取得の意向の打診をしている模様。
　まずは、その底地の評価額を把握し、地主提示の売買額のチェックをしましょう。現行の賃料と所得に伴う投資額とのバランス、借入で取得する場合のキャシュフローの見極め、　さらに取得後の税金や経営バランスなどもチェックしましょう。
そして、余程のメリットがないと買わない、というスタンスが大事であると判断します。

Q バラバラに分散している工場や倉庫、事務所を一ヶ所にまとめて、事業の効率を図りたい。

A 無理のない不動産投資計画を作成しましょう。代表者から充分に意志を聞き取り、将来の事業方針を踏まえ、立地や投資額を絞りこみます。
候補地が決まれば、売主との交渉に入り、無駄のない契約交渉をやりましょう。今回の場合、現行の賃貸借物件の解除をしての新規物件への投資であるので、とくに費用的無駄を省くことに心掛けたい。

Q 事業（小売業）が順調に伸びてきたので、店舗面積・駐車場面積を拡張したい。

A 緻密な計算と慎重な計画ですすめて参りましょう。隣地の土地の取得によって事業用地を広げます。顧客満足を向上させる方向で計画を立てることが重要かと思います。取得する目的地が決まりましたら、所有者との交渉に当ります。その過程の中で、売買価格が合意に至らないケースもあり、目的地物件を変更・妥協したりすることも必要と思われます。まずは、一歩一歩アクションしていきます。

Q　7年前に銀行からのすすめで賃貸マンション２棟を６億円で自前の土地に建設。その後の賃料下落・空室率の上昇で悩んでいる

A　そのようなケースはあちこちに見られます。立地や将来の市場性についての独自の調査の不十分さが原因のひとつ。当初、銀行や建築会社はそこまでの調査はしてくませんし、彼らのビジネスモデルのしたがっての営業ですので、家主にとってのリスクは棚上げです。
そこで、マンションのブランド力向上を検討してはどうでしょう。つまり、入居者の満足度を向上するための手当てです。単なる賃料を見直すことでなく、駐車場・駐輪場の整備、入り口やゴミ置き場の整備・共用部分の管理の向上に力を注いでは。それがすなわち、プロパテイマネジメントの中身の他なりません。

ソリューションのひとつはサンジミアーノとの「不動産投資顧問契約」

不動産の売買（投資）
不動産の賃貸
不動産の管理・運営（プロパティマネジメント）
これらについて適格な助言を行います。

Q　大家さんになってからはどうしたらいいのですか。	Q　将来賃貸ビジネスはどうなっていくのでしょうか。	Q　家賃滞納があったらどんな対応がいいですか。
A　取得した物件のマネジメントが大切です。何もしなくていいわけではなく、絶えず物件の価値向上に気配りが大切です。入居者に満足していただけるメンテナンスに心がけましょう。また、経費コスト削減も重要なポイントです。	A　最近の不動産情報機関による調査では、持ち家志向と賃貸住宅志向の割合が接近してきました。つまり、持ち家にこだわらない方が徐々に増えていく傾向にあります。賃貸ビジネスのマーケットは拡大していくでしょう。	A　放っておくことをせずに、すばやく対応しましょう。2週間の遅れなら、電話での督促をします。1ヶ月以上滞納なら、書面での督促を行います。それ以上なら、面談して解決することです。当社では、専属弁護士と組んで、すばやく解決しております。
Q　賃貸ビジネスのトラブルはありますか。	Q　空室にならないようにするにはどうしたら良いですか？
A　二つのケースに於いてトラブル発生があります。一つは物件の管理面です。設備関係やメンテナンスに何らかの故障発生時の対応が不十分な場合です。二つ目は、入居者とのトラブルです。賃料の延滞の処理や解約時の物件明渡しに関するものです。	A　二つの心得をおすすめします。一つ目は入居者の満足度を上げるメンテナンスに心がけることです。二つ目は、常日頃より不動産仲介業者とコミュニケーションをとっておくことです。

不動産投資顧問/プロパティマネジメント 8.13.更新	kashii@rinku.zaq.ne.jp
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